Предложения к инструкции для полицейских по проблеме квартирного рейдерства

1.

Квартирное рейдерство – распространённое явление в столице и других крупных городах. Ситуация накалена до предела, растёт социальная нестабильность, недоверие к полиции и государственным структурам.

Первое с чем сталкиваются участковые и полицейские наряды – это попытки квартирных рейдеров проникнуть незаконно в квартиру, взламывая двери.

Всегда у рейдера на руках находится свидетельство о собственности на долю в праве на квартиру, которую он считает законным основанием для того, чтобы войти в квартиру против воли проживающих там лиц.

Вызванные владельцами квартиры участковый и наряды полиции, как правило, также считают свидетельство о собственности на долю в праве на квартиру основанием для взлома дверей и проникновения в квартиру квартирных рейдеров, а возникший конфликт – гражданско-правовыми отношениями.

Это неверно и противоречит закону.

В соответствии п.1 и 2 ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижения согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Это означает, что владелец доли в праве на квартиру, если другие совладельцы против его вселения в квартиру, обязан обратиться в суд с исковым заявлением о вселении и определении порядка пользования квартирой.

После вступления в силу решения о вселение и определение порядка пользования квартирой при наличии исполнительного листа, выданного судом, судебные приставы-исполнители возбуждают исполнительное производство. Приставы, в присутствии участкового, вселяют совладельца в квартиру.

Сегодня судебная практика и позиция Верховного суда РФ склоняется к отказу во вселении и определении порядка пользования квартирным рейдерам. Суды мотивируют это тем, что выдел доли в натуре в квартире невозможен, рейдер не является членом семьи совладельцев, согласно статье 247 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение, а, следовательно, на пользование общим имуществом.

Иногда суды выносят решение о вселении рейдера, но отказывают в определении порядка пользования квартирой. Добросовестный и не коррумпированный пристав-исполнитель, при таких обстоятельствах, выносит решение о невозможности выполнить решение суда, так как отсутствует определение порядка пользования квартирой.

В связи с такой позицией некоторых судов, рейдеры перестали обращаться в суды и участились попытки взлома дверей в квартиры, которые они намерены захватить. В суд квартирные рейдеры отказываются обращаться.

Полиции следует знать о том, что добросовестные граждане никогда не покупают доли в праве на квартиру, подобные сделки совершаются исключительно теми, кто участвует в квартирном рейдерстве, в том числе и адвокаты.

Наследники, которые никогда в квартире не проживали, тоже не имеют права на вселение в неё. Они должны обратиться в суд.

Отличить квартирного рейдера от добросовестного гражданина очень просто. Достаточно спросить, в каких родственных связях он состоит с владельцами квартиры. Если он не является членом семьи или родственником, то это – квартирный рейдер или так называемая «прокладка», которую квартирные рейдеры нанимают с целью создания невыносимых условий для владельцев квартиры.

Полиция, при попытке квартирных рейдеров взломать двери в квартиру, должна разъяснить рейдеру, что он не может входить в квартиру против воли проживающих там лиц, для этого ему необходимо решение суда о вселении и определении порядка пользования квартирой.

Так как квартира находится в общей долевой собственности, для того, чтобы войти в квартиру рейдеру недостаточно свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру или доверенности от владельца доли.

Необходимо получить решение суда о вселении и определении порядка пользования квартирой или согласие всех совладельцев квартиры, которые приобрели её как единый объект недвижимости по единому договору приватизации или договору купли-продажи/дарения, либо наследования.

Необходимо предупредить рейдера о том, что при очередной попытке взломать дверь и войти в квартиру, будет возбуждено уголовное дело:

- при взломе и повреждение двери - по статье самоуправство;

- при проникновение в квартиру - по статье о незаконном проникновение в жилище;

- при порче вещей - по статье умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества;

При угрозах физической расправой и принуждении к кабальной сделке – по статье вымогательство.

Исключением является, так называемое, семейное квартирное рейдерство. Когда семья, которая приватизировала или приобрела всю квартиру целиком по единому договору, в результате внутреннего конфликта не пускает в квартиру одного из членов семьи, который проживает и зарегистрирован в данной квартире.

В этом случае участковый должен предупредить тех, кто отказывается впускать своих родственников в квартиру, об ответственности. Выяснить причины, по которым человека не впускают в квартиру, где он проживает. Часто это связано с насилием в семье по отношению к супруге или детям. Иногда, таким образом, действует совладелец квартиры, который сговорился с рейдерами. Он первоначально запугивают семью, чтобы его боялись впускать в квартиру, затем фиксирует в полиции факт препятствования в проживании, и ссылаясь на то, что ему не дают жить в квартире, дарит либо продаёт свою долю квартирным рейдерам.

Законные действия полиции, пресекающие взламывание дверей и вселение квартирных рейдеров без решения суда, уже привели к тому, что рейдеры не могут применить своего основного метода принуждения к кабальной сделке, с помощью которого они лишали человека личной безопасности и безопасности своих близких в собственной квартире.

Невозможность взламывать двери и проникать в квартиру делает для квартирных рейдеров невыгодным скупку долей в квартирах.

Угроза возбуждения полицией уголовных дел в отношении квартирных рейдеров привело в Москве к тому, что многие из них перестали появляться в квартирах, владельцев которых они принуждали к кабальной сделке.

2.

Свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру квартирные рейдеры получают в Росреестре. Основанием для регистрации права собственности служит договор купли-продажи/дарения доли в праве на квартиру.

Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.

Это подтверждает и Гражданское законодательство и судебная практика высших арбитражных судов, которые считают договоры продажи/дарения недвижимости незаключёнными, если предмет договора не индивидуализирован, не указаны его границы, площадь, местоположение и другие характеристики, со ссылкой на статьи 432 и 554 ГК РФ.

Однако, уже второй десяток лет, в оборот на рынок недвижимости в нашей стране запущены не выделенные в натуре доли в праве на квартиру, у которых нет и не может быть индивидуальных характеристик в силу невозможности их выдела в натуре по техническим причинам. Доля в праве на квартиру не является рыночным продуктом.

Источником этого правонарушения является Росреестр.

Руководство и сотрудники Росреестра, полагают, что вправе регистрировать право собственности на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру третьим лицам, не являющимися членами семьи, и которые прежде не были сторонами заключения единого договора приватизации, либо покупки квартиры, как единого объекта с последующим определением долей в этой квартире.

Согласно Гражданскому кодексу участники общей долевой собственности при невозможности выделить долю в натуре реализуют своё право на раздел имущества путём получения денежной компенсации от остальных совладельцев – статья 252 ГК РФ. Таким образом, соблюдается баланс интересов сторон, квартира остаётся отдельной, жилищные условия совладельцев улучшаются.

Росреестр обязан отказывать в регистрации права собственности на долю в праве на квартиру, основанную на незаключённом договоре.

На данный момент Росреестр легализует незаконные незаключённые договоры, вносит в ЕГРП недостоверные сведения, постоянно вводит на рынок недвижимости неликвидный товар, формируя «чёрный» рынок долей.

Действия Росреестра и присутствие на рынке недвижимости не выделенных в натуре долей в квартирах привело к появлению такого социально опасного явления, как квартирное рейдерство.

В свою очередь действия регистраторов и позиция руководства Росреестра приводят к тому, что действия полиции по борьбе с квартирным рейдерством обнуляются. Получившие приговор квартирные рейдеры вновь передают другими рейдерам доли, регистрируя право собственности в Росреестре, в квартиру рвутся новые рейдеры и проблема так и остаётся нерешённой.

Нагрузка на сотрудников полиции увеличивается.

Полагаем, что квартирные рейдеры, находятся в сговоре с регистраторами Росреестра, которые вносят недействительную запись в ЕГРП о праве собственности рейдеров на доли в праве на квартиру.

При вселении рейдеров в квартиру в отношении совладельцев квартиры, которые являются единой семьёй, а рейдеры посторонними людьми следуют нарушение таких статей, как статьи 137 и 138 УК РФ, которые квалифицируют нарушение неприкосновенности частной жизни, тайны переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных или иных сообщений.

В действиях сотрудников Росреестра присутствуют признаки преступления, которые можно квалифицировать как превышение должностных полномочий – статья 286 УК РФ, которые повлекли существенное нарушение прав и законных интересов граждан.

Последствиями этих действий становится незаконная регистрация права собственности лицу, которое этим правом не обладает в силу закона.

Совершенные регистраторами действия выходят за пределы их полномочий, превышение очевидно и бесспорно, потому что регистратор не может выделить долю, которая в натуре по техническим причинам не может быть выделена. Такое разрешение может дать только БТИ. Следовательно, у регистраторов Росреестра не возникает права регистрировать подобный договор и самим становиться источником права.

Доказательством служит само содержание договоров купли-продажи доли, где отсутствуют сведения о предмете договора, отсутствует ссылка на статью 554 ГК РФ, отсутствуют акты передачи недвижимости с её индивидуально-определёнными чертами, обязательные при регистрации права собственности на недвижимость.

Внесение в реестр заведомо недостоверных сведений – статья 285.3 УК РФ, а именно возникновение зарегистрированного права собственности у лица, основанное на регистрации незаключённого договора купли-продажи доли в праве на квартиру.

Опасность подобных действий Росреестра заключается в том, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество по закону определяется датой внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права. Регистрационный орган осуществляет регистрацию прав на объект недвижимого имущества на основании незаключённого договора, но данная запись существует, и она согласно ст. 2 Закона о госрегистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Закон о регистрации сам называет государственную регистрацию "актом признания и подтверждения государством" определенных обстоятельств.

Ясно, что в данном случае никакого права не существует, и обжаловать в этом смысле нечего. Но чтобы удалить неправомерно совершенную запись из реестра, необходимо судебное решение.

Результат – загруженность судов.

Плюс негативное отношение общества к государству, которое подтверждает то, что считает естественным и нормальным проживание посторонних друг другу людей в квартирах, которые изначально были спроектированы для проживания одной семьи.

3.

Считаем, что в действиях регистратора росреестра, продавца и покупателя доли в праве на квартиру содержатся признаки мошенничества.

Предметом мошенничества помимо имущества является также право на чужое имущество как юридическая категория. Оно может быть закреплено в различных документах.

Право на имущество квартирным рейдерам незаконно передаётся и закрепляется путём получения свидетельства о праве собственности на долю в праве на квартиру в Росреестре.

Право на долю в квартире принадлежит исключительно совладельцам, членам семьи, которые приватизировали или купили её как единый объект имущества по единому договору (то есть, не покупали по отдельности доли, по отдельным договорам купли-продажи/дарения).

Рейдеры, как и их пособники, неправомерно вводят в заблуждение и ссылаются на часть 2 стать 246 ГК РФ о праве владельца доли продать её третьему лицу, предварительно предложив купить долю другим совладельцам.

Но данная статья общая и относится не только исключительно к недвижимости, а ко всему имуществу, ко всем его видам – движимому, недвижимому, делимому, неделимому, интеллектуальной собственности, ценным бумагам и деньгам, правила и нормы продажи/дарения которых отличны друг от друга, и закреплены в различных статьях Гражданского кодекса, в Жилищном кодексе, в Семейном кодексе и др..

В статьях 449-558 ГК РФ «Договор продажи-недвижимости» не предусмотрена продажа доли квартиры, доля комнаты или доля доли, только часть квартиры (комната в коммунальной квартире) или квартира.

Право собственности на долю в квартире возникает только у тех членов семьи, кто приватизировал или купил всю квартиру как единый объект для семьи с определением долей каждого в квартире по единому договору.

Документы, содержащие имущественные права, а именно свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру зарегистрированное на основании незаключённого договора купли-продажи или дарения, которые показывает рейдер, и являются предметом мошенничества.

Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество по закону определяется датой внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права. то получение квартирным рейдером свидетельства о праве собственности на долю в квартире в Росреестре, на основании обладания которым он приобретает право на имущество, то преступление является оконченным независимо от того, удалось ли мошеннику получить по нему соответствующее имущество в натуре (долю в натуре в квартире рейдерам получить невозможно, в отличии от семьи, которая пользуется всей квартирой по общему согласию) или в денежном эквиваленте.

В пункте 4 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 2007 г. N 51 г. Москва "О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате" сказано «Мошенничество, то есть хищение чужого имущества, совершенное путем обмана или злоупотребления доверием, признается оконченным с момента, когда указанное имущество поступило в незаконное владение виновного или других лиц и они получили реальную возможность (в зависимости от потребительских свойств этого имущества) пользоваться или распорядиться им по своему усмотрению.

Если мошенничество совершено в форме приобретения права на чужое имущество, преступление считается оконченным с момента возникновения у виновного юридически закрепленной возможности вступить во владение или распорядиться чужим имуществом как своим собственным (в частности, с момента регистрации права собственности на недвижимость или иных прав на имущество, подлежащих такой регистрации в соответствии с законом…».

Специфика действий квартирных рейдеров заключается в том, что собственник доли, член семьи или бывший член семьи (разведённый супруг), вступает с рейдерами в сговор и передаёт права собственности на долю не своим родственникам, с которыми приватизировал или купил квартиру как единый объект, как положено по закону, а третьим лицам, не являющимися членами семьи и не имеющими права приобретать долю в квартире.

Субъектом преступления является не владелец доли, а его совладельцы, родственники, которые единственные, кто имеет право на то, чтобы доля перешла к ним во владение путём компенсации совладельцу стоимости его доли.

Основным действием квартирных рейдеров и самого собственника доли, вступившего с ними в сговор, который передаёт им право на свою долю , при мошенничестве с долями, следует признать процесс изъятия не имущества из владения собственника, а завладение правом других совладельцев общей долевой собственности в виде квартиры приобрести долю в своей же квартире законным путём, через компенсацию стоимости доли.

Чаще всего владелец доли, передающий её рейдерам, руководствуется не материальным интересом, потому что рейдеры платят за долю 30-25% рыночной цены, а исключительно чувством мести. Он выступает как подстрекатель, по-существу «заказывает» своих родственников, часто его действия заканчиваются для родственников не только физическими травмами, но и смертью. И, как правило, такой совладелец-подстрекатель имеет ещё одно жильё.

Также рейдеры договариваются с владельцами доли о том, что они не платят за долю, а берутся принудить родственников раскошелиться или выставить всю квартиру на продажу, создав им невыносимые условия проживания. За эту услугу они берут процент от реализации доли или квартиры.

Чаще всего обманывают и вступившего с ними в сговор продавца доли. По практике опросов пострадавших многие подарившие или продавшие свою долю или числятся пропавшими, или погибли при странных обстоятельствах сразу после передачи доли.

4.

Судьи, вселяющие рейдеров в квартиры и отказывающие гражданам, пострадавшим от квартирных рейдеров, в признании договора между рейдером и продавцом или дарителем доли незаключённым, коррумпированы.

Их решения о вселение рейдеров и отказы признать сделки по продаже/дарению долей незаключёнными – отличная лакмусовая бумажка на коррумпированность. Все подобные решения прямо противоречат закону.

Без прямого и личного участия федерального судьи указанный вид мошенничества (http://advokatsuhovoleg.ru/articles/94/) невозможен, более того, решение суда – это самая главная и основная составляющая такого рода цепочки мошенничества. Кстати, стоит обратить внимание еще на одно очень важное обстоятельство, а именно, очень часто, когда судьи участвуют в подобного рода махинациях, их решения не соответствуют установленным правилам гражданского процессуального законодательства.

В определительной части решения никогда не указывается, каким образом была приобретена квартира, каковы родственные связи совладельцев квартиры, не фиксируется факт отсутствия родства с рейдером, игнорируется определение объекта как неделимой вещи, отсутствие индивидуализации имущества.

Судьи отказывают даже в выкупе людям доли в своей собственной квартире и по завышенной цене. Не принимают во внимание ссылки в исковых заявлениях на Постановления Верховного и Конституционного судов.

Дополнительной гарантией защиты прав совладельца, которого лишили права компенсировать стоимость доли выделяющемуся сособственнику и сохранить квартиру как единый объект, пригодный для проживания семьи, может быть заявление о возбуждении уголовного дела.

Но часто в возбуждении уголовного дела отказывают по мотивам того, что гражданским судом уже были вынесены решения.

Полиция игнорирует ПОСТАНОВЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 21 декабря 2011 г. N 30-П о том, что «статья 90 УПК Российской Федерации не может рассматриваться как препятствующая расследованию подлога, фальсификации доказательств или другого преступления против правосудия, совершенного кем-либо из участников процесса (судьей, стороной, свидетелем и др.), и, соответственно, привлечению к уголовной ответственности лиц, участвующих в гражданском деле, за совершенные ими преступления, связанные с его рассмотрением и разрешением.

признание при рассмотрении уголовного дела преюдициального значения фактических обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом, разрешившим дело по существу в порядке гражданского судопроизводства, не может препятствовать рассмотрению уголовного дела на основе принципа презумпции невиновности лица, обвиняемого в совершении преступления, которая может быть опровергнута только посредством процедур, предусмотренных уголовно-процессуальным законом, и только в рамках уголовного судопроизводства…».

5.

Своеобразие данного преступления состоит в том, что с внешней стороны оно проявляется в "добровольном" отчуждении имущества самим собственником и передаче его преступнику в обход того надлежащего правообладателя, который по закону имеет право на долю путём компенсации её стоимости совладельцу.

И собственник и рейдер, прибегая к обману и злоупотреблению своими правами, непосредственно не изымают имущество в виде квартиры из чужого владения. Но, фальсифицируя в Росреестре документ о праве собственности на долю, который является недействительным, мошенник достигает цели по захвату всей квартиры через переданную ему долю в праве на квартиру путём вымогательства, физического и психического насилия.

6.

Квартирные рейдеры зачастую нанимают людей, в том числе женщин с детьми, на которых фиктивно переписывают долю в квартире ( путем заключения фиктивного договора купли-продажи или договора дарения) и осуществляютфиктивную регистрацию таких сообщников в квартирах, где рейдеры, в частности таким путем, оказывают принуждение к кабальной сделке других сособственников жилья.

Регистрация по месту жительства таких лиц должна признаваться фиктивной и аннулироваться органами УФМС во внесудебном порядке а граждане, осуществившие фиктивную регистрацию подлежат привлечению к уголовной ответственности за фиктивную регистрацию в соответствии со статьей 322.2 УК РФ.

"Фиктивной считается регистрация гражданина России по месту пребывания или по месту жительства на основании представления заведомо недостоверных сведений или документов для такой регистрации, либо его регистрация в жилом помещении без намерения пребывать (проживать) в этом помещении, либо регистрация гражданина России по месту пребывания или по месту жительства без намерения нанимателя (собственника) жилого помещения предоставить это жилое помещение для пребывания (проживания) указанного лица.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/article/522528/#ixzz3sXDqyl34

Гражданин России снимается с регистрационного учета по месту пребывания или по месту жительства, если соответствующая регистрация является фиктивной. Аналогичные меры будут применяться в отношении иностранных граждан в случае установления факта их фиктивной регистрации или фиктивной постановки на учет по месту пребывания. Данные меры будут применяться на основании решения территориального органа ФМС России, т. е. во внесудебном порядке (см. ч. 9 ст. 5 и абз. 11 ст. 7 закона о регистрации граждан; п. 6 ч. 1 ст. 19 и п. 4 ч. 1 ст. 23 закона об учете иностранных граждан).

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/article/522528/#ixzz3sXGMCmJf

Статья 322.2 УК РФ. Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

Примечание. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно способствовало раскрытию этого преступления и если в его действиях не содержится иного состава преступления.

Источник: http://www.ugolkod.ru/statya-322-2



Комментарии:



Who are you to fucking lecture me?