У всех еще свежи в памяти воспоминания о том, как после принятия нового Жилищного кодекса, людей стали выселять на улицу после продажи квартиры. И не только бывших жен, но и …детей. Но прошло время, и жизнь стала вносить свои практические коррективы в закон. О том, какова сегодня ситуация и какие внесены или готовятся поправки в ряд законов, рассказывает председатель комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников:



- На самом деле ситуация не нова. К примеру, если муж и жена развелись, то свою совместную собственность они должны разделить. И не важно, на кого из них была записана недвижимость или движимое имущество. Здесь вопросов нет. Если же квартиры была одним из супругов приобретена до брака, то это его личная собственность. Распалась семья и выселяется тот, кто не является собственником.

- Но порой вместе с матерью выселяют и детей.

- К сожалению, в первые месяцы после принятия закона, такая практика была. Но это неправильно, это идет в разрез Семейного кодекса. За детьми, после развода их родителей, право пользования жилплощадью сохраняется. Если, к примеру, отец-собственник не хочет, чтоб дети проживали здесь, то он должен им предоставить другое жилье.

- Значит, судебная практика поменялась?

- Да. Сегодня, после разъяснения пленума Верховного Суда, справедливость восторжествовала, и суды уже детей не выселяют на улицу. Если же такое случается, то здесь ВС таких судей всегда поправляет.

- Скажите, а кого еще нельзя выселять при продаже квартиры?

- Если один из супругов отказался от приватизации, то при расторжении брака право пользования квартирой за ним сохраняется. Его даже через суд нельзя снять с регистрационного учета. Тоже касается и родственников-инвалидов. И пенсионеров. Тех, кто не может себя обеспечить. Если, к примеру, ваша теща пенсионер – инвалид, то выселить ее нельзя. Одним словом, выселить нельзя тех, перед кем имеются обязательства по алиментам или по их содержанию.

- Павел Владимирович, очень много жалоб поступает от наших читателей на продажи долей. Разбивка квартиры на мизерные доли приводит к тому, что кусочек покупают разные темные личности, а потом начинают психологическую атаку на сособственников. Одним словом, стараются выжить из квартиры.

- К сожалению, деление на мизерные доли и их продажа приводят порой действительно к проблемам. Я знаю случай, когда, пользуясь этой нормой закона, в один частный дом было зарегистрировано 60 человек. Они получили право выбирать, пришли на выборы и тот старый глава администрации их выиграл.

- Но все же, наверное, делить до бесконечности недвижимость нельзя? Должны быть какие-то критерии.

- Безусловно. Мы внесли поправки в Жилищный кодекс …. Если они будут приняты, то дадут возможность уменьшать долю только до той величины, на которой можно проживать гражданину. Надеюсь, что в апреле в первом чтении этот закон будет рассмотрен.

- Не скажите в двух словах, что самое главное предлагается?

- Законопроектом предлагается установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. Так при общей площади жилого помещения до 30 кв. метров доля в праве собственности должна составлять не менее 1/3. При общей площади жилого помещения от 30 до 60 кв.метров – 1/6. А при общей площади жилого помещения от 60 до 120 кв.метров – 1/10.

Внесены будут поправки и в закон о регистрации. Так что микродоли, если кто-то их попытается приобрести, его просто не зарегистрируют.

- Но даже такое деление от квартирных рейдеров вряд ли может спасти?

- Наверное, нет. К сожалению, у нас пока немало фирм, которые специализируются на продаже долей. Часто они находят дырки в законодательстве или вступают в сговор с чиновниками. Но этой поправкой мы внесем прямой запрет на дробление долей. И эту дверь мы для мошенников заколотим.

- А если человек получил долю по наследству, то можно вселиться на основании документа о собственности в квартиру?

- Нет. Нужно обратиться в суд. И только на основании судебного решения вы сможете вселиться и проживать в данной квартире. Но если доля будет меньше положенной по закону, то вселить вас не смогут.

- Тогда принудительный выкуп?

- Это опять же решает суд. Судья может обязывать одного наследника выплатить, а другому увеличить долю в жилье.

- А пока покупатели без всякого суда приезжают, показывают документ о собственности и, если их не пускают, то срезают замки. А полиция, когда ее вызывают, только разводит руками. Мол, они тоже собственники, имеют право. Так ли это?

- Нет, прав на самовольное вселение только на основании документа о собственности покупатели не имеют. В данном случае полиция не выполняет свои прямые обязанности. Да, это спор двух собственников, и его должен разрешать суд. Но в тоже время, пока нет судебного решения, полиция не должна разрешать вероломно врываться в квартиру, где уже живут люди. А то так мы можем дойти до первобытного отношения: кто сильнее и наглее, тот и прав….

- Значит, если участковый разводит руками, то следует позвонить по «02» и вызвать наряд?

- Думаю, что так нужно и поступить. Если второй собственник не внимает вашим доводам, то пусть полиция объяснит ему, как следует поступать в этом случае.

- А то мне рассказывали случай, когда квартирные рейдеры спилили болгаркой замки и нагло вселились в…однокомнатную квартиру.

- Но такого быть просто не должно. Даже суд не примет решения о вселении. Есть понятие «неделимый объект». Так вот однокомнатная квартира таковым объектом и является. В данном случае нужно подавать исковое заявление в суд о принудительном выкупе. Любая доля, если в квартире уже кто-то проживает, не дает права собственнику доли, полученной, к примеру, по наследству, проживания в этой квартире. Здесь только принудительный выкуп. Если нет возможности для проживания, то доля в праве собственности компенсируется деньгами. Во всяком случае, так должно быть.

- А как быть с рейдерами? Можно их законодательно остановить?

- Законодательство с рейдерами не борется. Оно устанавливает правила игры. Вот определим микродоли и посмотрим, как будет действовать закон. Будем идти шаг за шагом и прикрывать всевозможные лазейки для нечистоплотных людей.

- Хотя бы вход им в однушки закрыть.

- Всевозможных ситуаций масса и на каждую закон не напишешь. Только суд сможет разобраться, кто из сособственников имеет больше прав на проживание в спорном объекте.

- Еще нередко на рынке недвижимости поднимается вопрос реституции. Суд сделку расторг, а вот деньги покупатель получить не всегда может…

- Проблема такая есть. Но я хочу сказать нашим гражданам о том, чтоб они не поддавались на соблазн, указать в договоре меньшую сумму, чем они заплатили за квартиру. Нужно писать в договоре всегда цену реальную. Потому что, если вдруг выяснится, что в предыдущих сделках, к примеру, были нарушены права детей, то все рухнет и вас могут выселить. И вот тут, сколько вы указали в договоре, столько вам потом и вернут. И об этом нужно помнить всегда.

- Но даже если человек полную стоимость выплатил, то все равно сразу все обратно не возвращают. Как правило, суд обязывает вычитать из зарплаты по 20%.

- Если у бывшего продавца денег нет, то тут действительно только по 20%. Но в данном случае надо суду помогать находить средства. И для этого есть приставы. Если они обнаружат дачу или машину, то могут их продать, а деньги пустить на покрытие долга.

- Нередко мошенники этим и пользуются. Особенно, когда не полной стоимости оформлено. Порой человека специально уговаривают занизить стоимость, даже стоимость за квартиру повышают, а потом эту же квартиру через суд и отнимают.

- Для мошенников есть статья о мошенничестве. Если будет выявлено, то их привлекут. Поэтому я еще раз призываю наших граждан не входить в положение тех, у кого квартира была в собственности меньше трех лет, и не соглашаться на указание в договоре заниженной стоимости.

- Кстати, а срок нахождения квартиры в собственности 3 года, после которого сумма продажи налогом не облагается, менять в сторону уменьшения не будут?

- Пока в планах нашего комитета такого нет. Лично я думаю, что можно ввести и меньше срок нахождения квартиры в собственности.

- РГР готовит закон о риэлторской деятельности. Как вы относитесь к такому закону?

- Риэлторы давно о нем говорят. Были даже проекты. Очередного я не видел, поэтому сказать пока по нему ничего не могу. Если хороший закон, то почему бы нет. Надо текст посмотреть. А как предмет вполне возможен…

- Они хотят, чтоб им дали права на проверку юридической чистоты квартиры. Из-за того, что нельзя до конца законным путем узнать всю историю объекта, в дальнейшем и случаются разные казусы.

- Если будет закон, и деятельность компаний станет прозрачной, и они будут нести реальную ответственность перед своим клиентом, то это будет большой плюс. Только ведь очень много сегодня еще компаний, которые совсем не «белые и пушистые».

- Может тогда вновь лицензирование ввести как на Западе, чтоб отсечь «черных» маклеров?

- От «черных» маклеров не спасет и лицензирование. Нужна прозрачность рынка недвижимости.

- Или страховой полис?

- Может быть, какие-то сделки следует и застраховать…

- Президент РГР Григорий Полторак говорит, что за чистоту сделки должно отвечать государство в лице регистрирующего органа. Вы согласны?

- Регистраторы опираются только на документы, которые им предоставлены, а все остальное они проверить не смогут. Если в Москве еще имеется хоть какая-то электронная база недвижимости, то в России многие объекты еще в обороте не были. Есть населенные пункты, где ни один объект даже не зарегистрирован. Как тут их проверишь?!

- Да еще паспортистки впишут лишнего человека или наоборот, кого-то забудут…

- К сожалению, и такое бывает. У нас недавно один депутат так тоже попал в неприятную ситуацию. К нему в дом прописали несколько человек, о которых он и знать не знал, пока из налоговой и еще каких-то других органов не пошли разные бумаги….

- И от такого произвола чаще всего страдают пожилые люди. Было в Москве в свое время постановление мэра, которое защищало их.

- Это было по группам риска, но оно признано не конституционным. А то, что родственники порой жалуются, что, мол, мошенники обманули пожилого человека. По этому поводу я думаю, что родственники должны заботиться о пожилом и не совсем здоровом человеке еще при жизни, а не после того, когда тот умер, и квартира ушла от них, начинать искать правду в судах.

- Но чтоб защитить пенсионеров от мошенников, может при регистраторах ввести специальную должность специалиста, которые будет отслеживать продажу таких квартир?

- Думаю, что ничего не получится. Насколько я знаю, штаты у них сокращают. Оборот рынка недвижимости увеличивается, а количество регистраторов сокращается…

- Сейчас появилось много информации о том, что создавались и создаются фальшивые ТСЖ. Порой люди об этом ничего и не знают. А ликвидировать их иногда довольно сложно. Только через суд. Будут ли внесены поправки в законы, которые бы облегчали условия ликвидации левых товариществ?

- Да, поправки в законы уже готовы. Мы наделим жилищные инспекции определенными полномочиями. Законом обяжем их вести реестр членов товарищества. И те, кто создает товарищество, чтоб предоставляли в жилинспеции все сведения. Пусть этот орган все и проверяет, и даже на собраниях присутствуют. Кроме того, мы наделим их правом и обращаться в суд.