ДОКЛАД ПРЕЗИДЕНТУ О КВАРТИРНОМ РЕЙДЕРСТВЕ 2015

Содержание:

Проблема №1 - Росреестр

«Так и хочется спросить тех, кто создал такую ситуацию:

вы хоть понимаете теперь, чего вы натворили?»

В.В. Путин

Росреестр структура, оказывающая государственную услугу в области регистрации прав на недвижимое имущество.

Закон о регистрации называет государственную регистрацию "актом признания и подтверждения государством" определенных обстоятельств.

Социальные последствия экспериментов на российском рынке недвижимости удручающие. Инновации в этой области начались с появлением в январе 1997 году учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоприемником которого стал в 2004 году году Росреестр.

Они вылились в непрекращающееся ухудшение жилищных условий, снижение жизненного уровня и качества жизни граждан после приватизации ими своих квартир.

В России, в результате действий Росреестра, который ввёл в оборот на рынок недвижимости, не выделенные в натуре доли в квартирах и даже комнатах, появилась инновационная форма жилья: квартира-барак-ночлежка.

Прежде существовало два типа квартиры – квартиры посемейного заселения и квартиры коммунального заселения. К 1991 году около 70% советских граждан имели отдельные квартиры (квартиры посемейного заселения). С 1957 года в СССР квартиры строились и проектировались исключительно для одной семьи.

Квартиры коммунального заселения были признаны экономически невыгодными. Проживание нескольких семей в одной квартире – неестественным.

Сегодня в России насчитывается сотни тысяч квартир-бараков, в которые превратились отдельные квартиры. Причина - государство, в лице Росреестра, признаёт и закрепляет регистрацией право посторонних лиц, не являющихся членами семьи, владеть долей в праве на квартиру.

Главное отличие недвижимого имущества – это индивидуальность набора его свойств.

Общеизвестно и закреплено в научной и учебной литературе по экономике и юриспруденции, что рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.^[1]

В законе закреплены нормы и правила формы договора купли-продажи/дарения недвижимости, который должен содержать предмет договора – объект недвижимости с его индивидуализированными характеристиками .

Если в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества, такой договор не считается заключённым.

В законе отсутствует такая форма договора продажи недвижимости как продажа доли в праве на квартиру или дом.

Продать можно только квартиру, часть квартиры, дом, часть дома^[2]. То есть, выделенный в натуре фрагмент недвижимости, имеющий кадастровый номер, границы, площадь, являющийся самостоятельным объектом недвижимости. Такими характеристиками обладают только комнаты в коммунальных квартирах имеющие кадастровый номер и границы, в том числе на плане БТИ, или квартира.

Однако, Росреестр регистрирует право собственности на долю в праве постороннему лицу, не являющемуся членом семьи совладельцев квартиры/комнаты или наследником даже в комнате коммунальной квартиры на основании незаключённого договора купли-продажи^[3], который не порождает прав и обязанностей, не соответствует закону,.

Это ещё одна инновация Росреестра на рынке недвижимости: комната-барак.

Закон не допускает в обороте на рынке недвижимости такого товара как не выделенная в натуре доля в праве на квартиру.

Доля в праве на квартиру не является вещью, не является недвижимостью. Это внутренняя валюта семьи, которая не является рыночным продуктом.

Законом введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота^[4].

Пленумы Верховного суда ещё в 1996 году разъяснили, что «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой»^[5] и «. . .При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе»^[6].

Росреестр, регистрируя право собственности на не выделенную в натуре долю в квартире на основании незаключённого договора купли-продажи, по форме не соответствующего закону, легализует и передаёт права собственности лицам, которые этим правом не обладали в силу закона, квартирным рейдерам.

В результате этих действий Росреестра в начале 2000-х стали формироваться устойчивые криминальные группы, целью которых является захват прав на квартиру, через покупку или дарение доли, право собственности на которую и регистрирует Росреестр на основании незаключённого беспредметного договора, не соответствующего закону.

Посторонний человек, квартирный рейдер, не член семьи, получив свидетельство о праве на долю в квартире, спиливает дверь, врывается в квартиру, и путём вымогательства, принуждения к кабальной сделке, угрозами жизни и здоровью владельцев квартиры, склоняет их к продаже квартиры.

Регистраторы Росреестра регистрируют права и на доли в праве на квартиру третьим лицам по 1/100, по 1/1000, что привело ещё к одному инновационному продукту на рынке недвижимости – резиновой квартиры-барака.

Особенностью инновационных российских квартир-бараков является то, что, несмотря на проживание в них посторонних друг другу людей, в Едином государственном реестре они числятся как квартиры с единым кадастровым номером, то есть не являются квартирами коммунального заселения.

В связи с этим отсутствует реальная статистика квартир семейного заселения (отдельных) и квартир коммунального заселения.

Данная инновация на российском рынке недвижимости затрудняет оплату коммунальных услуг, так как посторонние друг другу люди не ведут общего хозяйства, невозможна оплата пропорционально долям, так как неизвестно, кто и сколько израсходовал электричества, воды, и сколькими метрами в квартире пользовался. Это порождает постоянные конфликты и как следствие – долги по коммунальным платежам.

Налоговые службы не успевают и не понимают, как начислять налоги на постоянное передаривание и перепродажу не выделенных в натуре долей в отдельных квартирах. Сведения о родственных связях совладельцев, подарки которых не облагаются налогом, отсутствуют в правоустанавливающих документах Росреестра, также возникла неясность с налоговым вычетом при продаже долей в общей долевой собственности. Некоторые стали злоупотреблять возникшей неясностью и, например, семья продаёт квартиру не как единый объект, а по отдельным договорам купли-продажи долей, чтобы уменьшить сумму налога.

По смыслу Постановления Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации подчёркивается, что при уплате налогов и расчёте величины налогового вычета следует учитывать то, что квартира, находящаяся в общей долевой собственности, может быть продана только, как единый объект по единому договору, с последующим распределением суммы пропорционально долям.

Продана может быть только выделенная в натуре доля в квартире, то есть комната с кадастровым номером в коммунальной квартире, которая является долей в квартире, а не долей в праве на квартиру. Доля в квартире (комната с кадастровым номером и границами на плане БТИ) является выделенным фрагментом общего долевого имущества в виде квартиры и может быть продана по правилам части 2 статьи 246 ГК РФ и статьи 250 ГК РФ.

«Фактический раздел такого имущества, как квартира, допустим, если имеется возможность выделить долю в натуре. …вычет может быть предоставлен в полном объеме, если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры».

Следует помнить, что коммунальные квартиры с кадастровыми номерами остались ещё с советских времён, более 50 лет назад для ликвидации коммунальных квартир, были разработаны нормы и правила расселения, по которым при освобождении комнаты, она передавалась нуждающимся в увеличении площади жильцам квартиры, постепенно превращаясь в отдельную квартиру.

Поскольку и по сей день Росреестр не привёл свои действия в соответствие с законодательством, налоги квартирные рейдеры не платят.

Росреестр легализует незаключённые договоры. Только после правовой экспертизы документов и проверки законности сделки регистратором^[7], регистрации и внесении записи в ЕГРП договор считается заключённым. Записи о праве собственности на не выделенную в натуре долю недействительны, так как основаны на незаключённом договоре. Согласно закону именно регистрирующий орган несёт за это ответственность^[8]

Право собственности возникает только с момента регистрации. Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество по закону определяется датой внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права, до этого момента договор считается незаключённым.

Граждане не наделены законом правом самостоятельно определять юридическую чистоту сделки, на основании законности которой выдаётся свидетельство о собственности и вносится запись в ЕГРП – это обязанность регистраторов Росреестра.

В практике Росреестра были случаи отказа регистраторами в регистрации права собственности по основаниям незаключённости сделки, в которой отсутствовал предмет договора с его индивидуально-определёнными характеристиками.

Так, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2003 г. N А43-8311/02-17-284 был признан правомерным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так как договор купли-продажи признан незаключенным ввиду отсутствия предмета договора со следующей мотивировкой. Поскольку договор и дополнительное соглашение к нему не содержат полной характеристики объектов недвижимости (указана этажность, материал, из которого они изготовлены, площади), подлежащих продаже, суд обоснованно сделал вывод, что договор продажи недвижимости является незаключенным, а потому отсутствуют основания для регистрации перехода права собственности к истцу. Приложение к договору и схема расположения объектов не подписаны стороной сделки, что дополнительно свидетельствует об отсутствии согласования ее предмета.

В другом споре договор продажи квартир признан незаключенным, поскольку в нем не было определено количество квартир, подлежащих передаче, не указано, какие это квартиры (по количеству комнат), их расположение в доме^[9].

Из этого следует, что практика регистрации в Росреестре права собственности на не выделенную в натуре долю в праве на недвижимость, противоречива. В одних случаях регистраторы следуют закону и, при отсутствии предмета договора, отказывают в регистрации права собственности на долю в праве без выделенного фрагмента имущества, а в других случаях, при таких же обстоятельствах, регистрируют право собственности на основании незаключённого договора.

Против третьих лиц, вселившихся в квартиру с противоправной целью создать невыносимые условия жизни совладельцам, полиция возбуждает уголовные дела за вымогательство и нанесение вреда здоровью совладельцам квартиры. Некоторые суды также отказывают квартирным рейдерам во вселении в квартиру, где у них в собственности зарегистрирована доля в праве на квартиру.

Но, ни приговоры судов третьим лицам, ни судебная практика отказа во вселении и выселение третьих лиц из квартир, где они приобрели не выделенную в натуре долю, не решает проблему восстановления нарушенных прав граждан. Доли вновь перепродаются или передариваются третьим лицам, квартирным рейдерам, которые вновь получают зарегистрированное на основании незаключённого договора свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру.

То есть, все позитивные усилия полиции и судов по восстановлению прав граждан на приобретение доли в собственной квартире путём денежной компенсации своим родственникам стоимости их доли в праве на квартиру, улучшение жилищных условий семьи и сохранение квартиры отдельной, будут напрасными, и бесконечными.

Загруженность полиции и судов будет только расти, учитывая тот факт, что в России идёт интенсивное строительство, возникают и распадаются семьи, уходят из жизни люди, рождаются новые граждане РФ, если не принудить Росреестр к исполнению закона и не убрать из оборота на рынке недвижимости не выделенные в натуре доли в праве на квартиру.

Из анализа ответов Росреестра и Минэкономразвития следует, что сотрудники данных ведомств, считают предметом договора размер доли, то есть дробь, а не недвижимость с её индивидуальными характеристиками, как указано в законе.

При регистрации собственности на долю в праве на квартиру руководствуются исключительно пунктом 2 статьи 246 ГК РФ, хотя далее в статье 247 ГК РФ, сказано, что при невозможности выдела доли в натуре, раздел имущества происходит путём денежной компенсации выделяющемуся сособственнику остальными совладельцами общей долевой собственности.

В обязанности регистратора входит проверка текста договора на соответствие его закону, особенности заключения договора продажи недвижимости прописаны в статьях 549-558 ГК РФ, а не в статье 246 ГК РФ.

«В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник общей долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей долей в общей собственности. Однако при этом следует иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя именно недвижимость.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».^[10]

В ответах Росреестра и Минэкономразвития, в отзывах, представленных Росреесром в суд, также содержаться ссылки на то, что регистратор не несёт никакой ответственности за зарегистрированное право собственности на долю в праве на квартиру постороннему лицу, так как Росреестр не является стороной в сделке, что прямо противоречит закону.

Неоднократно, 44 раза по сведениям, которые были оглашены на круглом столе в Росреестре, мы, потерпевшие от квартирных рейдеров граждане просили руководителей Росреестра разъяснить нам – где предмет договора? Где границы доли в праве на квартиру? Где её кадастровый номер? Где именно она находится в квартире?

Ответ до сих пор не получен.

Росреестр злоупотребляет своим правом подтверждать от имени государства право собственности с целью причинить вред гражданам.

1. Статьи 432, 554, 556 Гражданского кодекса РФ
2. Статьи 549-558 Гражданского кодекса РФ
3. Незаключенные договоры не порождают для сторон прав и обязанностей. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 4 февраля 2009 г. N 114/09.
4. Часть 2 статьи 129 ГК РФ
5. пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 года N 8 (в редакции от 25 октября 1996 года)
6. Пункт 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ»
7. Часть 1 статьи 13, 17, 18 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
8. Статья 31 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
9. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июля 1998 г. по делу N 271/98.
10. Из Определения Верховного суда РФ от 09 марта 1999 года по делу №9-И98-9

Аннотация

Проблема №2 – Прокуратура